韩世同:困惑!8月房指发布房价是涨还是跌?

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楼市日日谈

2019年9月18日（第141期）

话题概要

统计局官方公布数据显示：8月份房地产市场总体延续平稳态势。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%；同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.3%，其中北京下降0.4%，上海和广州均持平，深圳上涨0.2%；同比下降0.2%，是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%，涨幅比上月均回落0.2个百分点；同比分别上涨9.9%和5.5%，涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

楼市观察家韩世同

昨天，有很多家媒体都有分析和报道了国家统计局公布的八月份70大中城市的房价指数。我从中挑了4篇比较有代表性的文章，首先是中原首席分析师张大伟公众号的文章《统计局数据：连续3月20城房价跌，楼市拐点真到了？》；第二篇是经济之声的文章《最新70城房价来了！“金九银十”不见了，取而代是......》；第三篇是凤凰网房产的文章《房价风向标迎14个月首降！看你家房价有啥变化？》；最后一篇是克而瑞广州区域的文章《70城房价出炉！55城环比上涨，广州迎来8连涨！》。

我们看到是从国家层面的分析报道，都是侧重有20个城的房价出现回落；克而瑞的分析也是实事求是的，只有20个城市回落，至少还是有50多个城市是上涨的，只是可能呈现出涨幅回落的状况。

这里面我特别观察到有两个现象，第一是新房在一线城市，北上广深环比都是上涨的，同比也基本上也是上涨的；还有一个是克而瑞提出广州的房价，一手新房是连续八个月上涨的。这好像跟我们现实当中感受不一样。但的的确确近几个月，广州的媒体一直都在报道广州的房价是回落的，尤其是一些个别楼盘降价幅度带动很大。但是，房价指数却显示依然是上涨。勉强的解释是可能降的楼盘较少少，涨的楼盘还挺多，就导致了这种状况。

第二是一方面房价指数依然维持的是上涨的态势，另一方面，广州的二手房同比是回落的，环比是持平的。而在现实中二手房我们感觉好像一直都是在回落，但这里讲的是刚刚才开始回落，这个好像也是跟现实当中有所不一样。真的可以说是各花入各眼。这70个大中城市其实在任何时候几乎都是涨跌互现的，只是从大的概率和大的趋势做出一个参照和分析判断，这样会比较好。

以前还可以参照房价指数反映的情况，再对照交易登记的成交面积以及价格的变化来做出一定的分析和判断。但近些年，首先是由于限价限签，我们看到无论是交易登记还是房价指数，它的真实度和真实性都受到了很大的影响，这是一个方面；还有一个方面，就是我们看到交易登记现在只公布成交量，成交价格已经不公布了。所以，我们现在看到的市场数据几乎是和“盲公摸象”一样了。或者说是“管中窥豹”吧，你想怎么看都可以，想看什么都可以，都可以从中找到左中右、高中低，都是可以找到想要的依据的，这样作出的分析和判断，结论可能就相差甚远了。你可以说市场已经有20个城市回落了，也可以说市场上还有50多个城市的房价环比依然是上涨的。

从国家层面来看，我看他们有分析说，一二线城市新建住宅和二手住宅销售价格环比和同比涨幅均与上月相同或回落。严格的来说，他这句话可能也是可以成立的，但是明明是一线城市的房价环比是上涨的，四个全面都是上涨的怎么能把涨的说成是跌的呢？其实，只要把它跟二线城市放在一起就可以做到环比是下降的，这就是统计的一些技术或者手法吧，跟变戏法的几乎没什么两样。明明看到一线城市的环比上涨的，可是把它跟二线城市放到一起来进行分析的时候，一线城市也因为二线城市环比回落而变成回落了。

当然，整体我觉得还是应该看大的趋势。大的趋势我也是认同楼市整体是回落的。由于我们现在能看到的数据太少了，交易登记的数据如果不公布的话，其实是应该全面恢复统计系统成交面积和成交价格数据的发布，再配合以这一房价指数。这样，我们才能够看到房地产市场的全貌，而不是像“盲公摸象”和“管中窥豹”的这样子来猜测。这样是没有办法看到这个市场的全貌，像我们这些专业人士都无计可施，看不清真相的话，平民百姓肯定更是一头雾水。到底房价是涨了还是跌了？到底房价是拐了还是没有拐？对任何人都是一件很难说清楚的事情。

本文封面及正文图片来源于网络

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